Arrendamiento de vivienda

Arrendamiento de vivienda: contratos celebrados a partir del 19 de Diciembre de 2018

¿Qué recoge el Real Decreto-ley 21/2018 en materia de vivienda y arrendamiento?

En primer lugar, volvemos a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 que entró en vigor en enero de 1995. El plazo legal mínimo en que el inquilino o arrendatario puede continuar en la vivienda se amplía.

¿Cuál es la situación?

En el arrendamiento de vivienda se puede pactar el plazo de duración que se quiera. Pero, si dicho plazo es inferior a cinco años, el arrendamiento se podrá extender a lo largo de esos cinco años, si así lo desea el arrendatario o inquilino, y aunque haya oposición del arrendador. Para tal prórroga no será necesario hacer nada bastará con la permanencia del inquilino en la vivienda objeto del arriendo, y con el pago de la renta estipulada.

Si a lo largo de este período de cinco años, el arrendador quisiera rescindir el contrato no sería posible sin el consentimiento expreso del arrendatario, que se encuentra amparado por la Ley.
Transcurridos cinco años desde la fecha de celebración del contrato, si el arrendador no preavisa al inquilino en el plazo estipulado en el contrato, se producirá una prórroga por otras tres anualidades más. El contrato podrá seguir prorrogándose tácitamente, de manera anual, una vez haya transcurrido la totalidad del plazo referido anteriormente (5 + 3 = 8).
Estas reglas serán de aplicación en el caso de que el propietario-arrendador sea una persona física. Si el propietario-arrendador fuera una persona jurídica (empresa o sociedad mercantil), en lugar de 5 años, la duración del arrendamiento podrá alcanzar los siete años, siendo su prórroga también de tres anualidades más (7 + 3= 10).

Necesidad del Propietario-arrendador

El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros cinco años y los tres de prórroga, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Tendrá que comunicarlo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación, a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

Otras novedades

*El Real Decreto Ley modifica uno de los artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 36, relativo a la fianza. Antes de esta última reforma, además de la fianza (entrega en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que arrendador y arrendatario podían pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza (avales, etc…). El Real Decreto Ley limita estas garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

*Se señala que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) sea a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.

*El Real Decreto Ley también plantea la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.

Contratos anteriores

Respecto al resto de contratos de arrendamiento de vivienda firmados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, habrá que estar a la fecha del contrato para ver su regulación y legislación aplicable.

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