Cancelación

 Cancelación:pago del préstamo hipotecario

Han pasado veinte, treinta o cuarenta años, y llega el día en el que, ¡por fin!, pagamos nuestro último recibo de hipoteca. El préstamo está pagado y por tanto extinguido, pero

¿qué ocurre con la hipoteca, está cancelada?

Un tema es el préstamo (obligación personal de devolver lo prestado más los intereses) y otro la garantía real o hipoteca que el banco tiene frente a nosotros inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Podría el banco ejecutar la hipoteca cuando ya hemos terminado de pagar el crédito?

No, puesto que aunque el plazo de ejercicio de la hipoteca no está prescrito, la obligación que aseguraba está cancelada. Al estar el préstamo abonado y cancelado, la obligación no se puede ya incumplir.

¿Quién puede cancelar la hipoteca en el Registro?

El banco, naturalmente, es quien puede hacerlo al ser el único titular de la misma. Para ello un representante de dicha entidad, con poder para ello, debe comparecer ante un notario y otorgar la oportuna escritura de cancelación de hipoteca que podrá inscribirse (o practicarse) en el Registro de la Propiedad cancelando así la hipoteca. Esta actuación conlleva unos gastos.

La cancelación de la hipoteca por prescripción

¿Puede hacerlo el cliente cumplidor?

Una hipoteca pactada por un plazo determinado podrá cancelarse con una simple instancia del interesado solicitándolo al Registro de la Propiedad cuando haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria previsto en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria.

Debe haber transcurrido un plazo equivalente a VEINTE AÑOS, siempre que dentro del año siguiente, no resulte que haya sido renovado el préstamo, interrumpida su prescripción o ejecutada la hipoteca, tal y como determina el último párrafo del artículo 82 del mismo cuerpo legal. En total deben de transcurrir un total de 21 años.

Si la hipoteca no se cancela en el Registro, este lo hará sin ningún cargo para el usuario, pero pasado este largo plazo. No conviene esperar, porque en todo ese tiempo constará que hay una hipoteca vigente, por lo que la posibilidad de obtener nuevos préstamos o créditos se verá mermada.

La cancelación registral de la hipoteca ni es obligatoria, ni es la causa de extinción del préstamo, simplemente sirve para evitar la aparición de terceros suspicaces. Hay una apariencia de vida de una hipoteca muerta, y conviene destruir dicha apariencia, pues lo que sabe el deudor y el banco (que la deuda está pagada) no tiene por qué saberlo un tercero, y dado que si éste quiere comprar el inmueble, nunca lo hará si figura la carga inscrita.

¿Puedo minimizar los gastos de cancelación?

Para ello el día del pago de la última cuota no la pagaremos directamente en la sucursal. Haremos un acta notarial de ofrecimiento de pago y consignación ante Notario, indicando al Notario que deposite el dinero en la cuenta en la que se carga la hipoteca, y requiera al banco para que acepte el pago y cancele la hipoteca. La nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria es la que permite hacerlo de esta forma.
Los trámites para cancelar la hipoteca siempre conllevan un gasto. Si se prescinde de la intermediación de bancos y gestarías y se hace de forma personal, éstos se podrán reducir.

¡no dude en ponerse en contacto con nosotros y le ayudaremos!

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