La Hipoteca: ley hipotecaria
La hipoteca regulada en la ley hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019, es más favorable para el consumidor. Tal vez, se deba a la numerosa jurisprudencia, tanto española como europea, publicada sobre cláusulas hipotecarias. Ello ha facilitado el guion de cómo formalizar con el banco una hipoteca.
Novedades para la hipoteca actual
Cuando vayamos al banco a solicitar una hipoteca, se nos dará mucha más información, más tiempo para evaluar la documentación y poder pensar las cosas.
Antes de empezar a negociar, el banco está obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente, que será mucho más exigente que hasta ahora y habrán de superarlo todas las personas que vayan a firmar la hipoteca.
Con la nueva norma, el cliente irá dos veces a la notaría de su elección. La primera reunión será en los diez días previos a la firma de la escritura. En esta primera visita, el notario realizará otro test al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos del contrato e informarle de todo. Sin ese documento, el solicitante no podrá recibir la escritura de la vivienda ni firmarla.
Asesoramiento legal
Además de leer de arriba abajo toda la documentación, el notario es la figura que debe detectar si el banco ha incluido alguna o varias cláusulas abusivas en sus condiciones. También podrá el cliente ser asesorado por un abogado, que examine la documentación y lo pueda acompañar al notario.
Más novedades
Con la ley de crédito inmobiliario se prohíben la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable (cláusulas suelo).
En el caso de los impagos, la norma permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.
Esta regulación relativa al vencimiento anticipado tiene carácter retroactivo y será de aplicación a las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de esta ley. Se trata de una medida en favor del consumidor y así lo ha determinado el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia 463/19 de 11 de septiembre de 2019, que insta al archivo de las ejecuciones hipotecarias que no respeten dichos preceptos.
Gastos
La tasación de la vivienda es el único gasto que correrá a cargo del cliente, que podrá elegir la sociedad que quiera sin necesidad de que sea la del mismo banco en el que firma la hipoteca. Sin embargo, hay entidades bancarias que abonan la tasación para hacer más atractivas las hipotecas. Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita).
Escrituras hipotecarias anteriores a la ley
Todas las escrituras anteriores se rigen por la antigua normativa. Eso sí, quien tenga una hipoteca ya firmada sí puede beneficiarse de los límites de comisiones en casos de subrogación para cambiarse a otra entidad bancaria o novación del préstamo para cambiar de tipo variable a tipo fijo.
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