La Novación hipotecaria para sacar a un ex de la hipoteca
La Novación Hipotecaria es la respuesta. Cuando nos divorciamos y/o nos separamos de nuestra pareja y además, tenemos en común la vivienda familiar, sobre la que pesa una hipoteca, podemos adoptar distintas soluciones: venderla a un tercero o liquidar la sociedad de gananciales y que uno de los cónyuges adquiera la propiedad; extinguir el condominio y así la propiedad de la vivienda pasa a ser sólo de una de las partes…
El problema surge cuando existe un préstamo hipotecario sobre el bien inmueble objeto de la liquidación o extinción.
Planteamiento
Aunque la propiedad pase a ser de una sola persona, que además asume el pago de las cuotas, el préstamo sigue figurando a nombre de los dos miembros de la pareja. Si en algún momento se produce un impago el banco podrá actuar contra los bienes de la persona que ya no es propietaria del inmueble, ya que sigue siendo titular de la hipoteca.
Es cierto que esa persona podrá repetir en contra del propietario todo lo que le reclame el banco, pero a fin de evitar esa problemática, entre otras, lo que habrá que hacer es acudir al notario y firmar una novación hipotecaria, modificando en el contrato hipotecario a los deudores, eliminando del mismo al no propietario.
Posturas del banco
Como el banco no está obligado por ley a realizar la novación hipotecaria, es necesario conocer si aceptará eliminar de la hipoteca a la parte de la pareja que pierde la propiedad.
Si el banco acepta la novación, es interesante tener un documento de la entidad bancaria, donde conste que acepta dicha novación (si es posible) y llevarlo al notario cuando se firme la liquidación de gananciales o la extinción del condominio.
Diferencias entre liquidación de gananciales y extinción del condominio
El derecho nos facilita distintas herramientas jurídicas para obtener lo mismo, dependiendo de nuestras circunstancias. Si somos un matrimonio casado en régimen de gananciales que compra la vivienda con garantía hipotecaria (caso general y más común), haremos una liquidación de los gananciales, puesto que la vivienda es ganancial, adjudicando la misma junto con la hipoteca a uno de los cónyuges. Cuando se liquida la sociedad de gananciales, se extingue la copropiedad del bien.
En otros supuestos de parejas de hecho, o cuando el régimen es el de separación de bienes y se compra la vivienda al 50% entre los cónyuges o miembros de la pareja, será correcto hacer la extinción del condominio existente.
¿Es válido el pacto de que uno de los condueños se quede la vivienda y la deuda, aunque no lo consienta el banco?
Pese a que el banco no consienta en liberar a alguno de los deudores, el pacto entre ellos es válido, por lo que nada impide celebrarlo, si bien hay que tener muy claras sus consecuencias, y en este caso es esencial que el pacto se celebre en escritura pública:
- Como ya hemos dicho, entre los condueños y deudores el pacto es plenamente eficaz, y por tanto si no se cumple, el otro tiene un título ejecutivo para reclamar (el problema se plantea si el otro es insolvente).
- Frente al banco, mientras se cumpla el pacto, no hay problemas, pero si se incumple, puede reclamar el importe total de la deuda a cualquiera de los que son sus deudores, y puede incluirlos a todos en las listas de morosos (dado que frente al banco siguen siendo deudores).
- Frente a otros bancos, el pacto es inexistente a efectos de calcular los riesgos de quien solicite un nuevo préstamo, pues son conscientes de que no ha desaparecido la posibilidad de reclamación por parte del banco acreedor.
Cuando el banco acepta la novación hipotecaria y nuestra ex pareja propietaria de la vivienda no practique la misma. ¿Me puede demandar a pesar de haber estado de acuerdo en firmar la liquidación de gananciales o la extinción del condominio y que yo asumiese el pago de toda la hipoteca?
Entendemos que sí, dado que será necesario hacer todo lo posible para que el no titular deje de aparecer como deudor hipotecario.
¿Y si el banco cambia de opinión y no aceptase la novación hipotecaria, una vez realizada la liquidación o extinción?
En ese caso la demanda no prosperaría puesto que la obligación de hacer está cumplida y no está en nuestra mano sino en la de un tercero, el banco, que no acepta la novación, y por ello, no acepta eliminar del contrato hipotecario a la persona no propietaria de la vivienda.
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