La permuta

La permuta: permuta inmobiliaria

La permuta es un contrato por el cual cada contratante se obliga a dar una cosa para recibir otra. Cuando se habla de permuta inmobiliaria, se trata precisamente de cambiar una vivienda por otra, aunque la valoración de ambos inmuebles no sea idéntica, pero ha de ser lo más aproximada posible, ya que las diferencias se completan con dinero. Por ello, para que se siga considerando permuta, la parte monetaria ha de ser pequeña.

Para evitar la posibilidad de que la permuta se confunda con una operación de compraventa, ambas partes deberán declarar su «intención manifiesta» de estar realizando una permuta.

A causa de la situación de pandemia y de la falta de liquidez, el número de estas operaciones no ha dejado de crecer.

El intercambio de viviendas puede darse por varias razones: por necesidad de cambio de lugar de residencia, por traslado de trabajo, por cambiar a una casa más grande o más pequeña, o simplemente por querer mudarse a una casa distinta.

Diferencias de la permuta inmobiliaria con la compraventa tradicional

Una de ellas es que habiendo muchas propiedades en el mercado, la compraventa es más lenta y se tarda mucho más tiempo en realizar.

En una época, como la actual, de poca liquidez de dinero, o para personas con dificultades para acceder a créditos hipotecarios, la permuta es una alternativa que puede resultar muy conveniente, ya que es un modo de cambiar de vivienda sin intercambiar apenas dinero.

No obstante, quizá la ventaja más importante de todas es que, en este tipo de transacciones, los inmuebles suelen tasarse a un precio menor que el de mercado (el límite inferior es el valor catastral de la propiedad). Como los impuestos y demás gastos se calculan en función de ese precio, los costos también son menores.

¿Cómo se realiza la permuta?

Para ello, se pacta el valor de ambos inmuebles, ya sea el valor de mercado o el de tasación. Acto seguido, se firma ante notario una escritura de permuta. Y para finalizar, se transmite la titularidad de ambos bienes.

Antes de firmar nada:

1º.- Comprobar la titularidad de la vivienda en el Registro de la propiedad.

2º.- Cargas o deudas derivadas de la misma: si están al día los pagos de los servicios, los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, si el piso, la casa o la vivienda cuenta con certificado de eficiencia energética, hipotecas, etc.

3º.- Asesoramiento legal en la redacción o contenido del contrato, a fin de evitar problemas y/ o estafas.

¿Qué ocurre si una de las viviendas está hipotecada o lo están las dos?

En ese supuesto, el precio de cada vivienda, se obtiene de la diferencia entre su valor de mercado y el capital de la hipoteca pendiente de amortizar.

Aquí es necesario contar con el consentimiento de la Entidad bancaria, quien ha de analizar si aceptará al nuevo propietario, si modificará o mantendrá las condiciones negociadas con el viejo propietario y si aprueba la operación (novación, subrogación deudor).

Gastos e impuestos

Si se ha logrado un acuerdo y se han revisado y aprobado todos los detalles descriptos hasta aquí, el paso siguiente es acudir a una notaría para firmar la escritura de permuta y la transmisión de la titularidad de ambos bienes. Éste trámite conlleva unos aranceles notariales, además de los del Registro de la Propiedad, para cambiar a los titulares.

La permuta también implicará el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía, tributo local que se paga al ayuntamiento donde se encuentre cada vivienda) y por último, el IRPF, si de la permuta se deriva una ganancia o pérdida patrimonial.

Como queda dicho, si hay hipoteca, se añadirían más gastos notariales, registrales y posibles comisiones bancarias, siempre que la operación la aprobase el banco y todo ello, para cambiar de titular a la parte deudora en el crédito hipotecario o para formalizar una nueva hipoteca con el nuevo propietario, después de cancelar la anterior.

Antes de firmar nada, llámenos y le solventaremos todas sus dudas. http://www.celolegal.com/contacto/